Les parcs à bestiaux historiques seront développés à une échelle beaucoup plus grande que prévu initialement.
Les derniers plans de Fort Worth Heritage Development LLC pour développer les Stockyards comprendront un investissement de 630 millions de dollars et l’ajout de 300 000 pieds carrés d’espace commercial, 500 chambres d’hôtel et près de 300 appartements. L’entreprise envisage également d’apporter des améliorations aux installations du Cowtown Coliseum et du Fort Worth Herd et de construire deux garages souterrains.
Le conseil municipal de Fort Worth a été informé lors de sa réunion du 11 juin des projets visant à offrir des incitations à Fort Worth Heritage, la coentreprise entre Majestic Realty Co. et Hickman Companies, ainsi que son partenaire de développement M2G Ventures.
« Cette proposition s’appuie sur le cadre éprouvé de l’accord 380 original, qui nous a permis de réussir une première phase de développement grâce à ce partenariat public-privé qui a dépassé les attentes financières, et c’est louable », a déclaré Carlos Flores, qui représente la région. 2, où se trouve le quartier historique national de Stockyards.
Le succès des Stockyards a créé un problème de stationnement dans la région, a déclaré Flores.
« Le stationnement résoudra ce problème et le résoudra de front », a-t-il déclaré.
Ce programme incitatif comprendra plusieurs éléments clés de la ville, qui sont soumis à la performance du promoteur :
- Subventions annuelles de 71,6 millions de dollars, basées sur 40 % des taxes foncières supplémentaires de la ville, selon l’entente de développement économique du chapitre 380.
- La ville a acheté deux parkings souterrains dans le cadre de ce développement au coût de 126,2 millions de dollars.
- Conclusion d’un bail de 30 ans avec le promoteur pour les garages, avec options d’achat et de vente.
- Rembourser jusqu’à 15 millions de dollars pour les améliorations du Cowtown Coliseum et du Fort Worth Herd, ce qui nécessitera la création d’un nouveau district de financement de projets pour cette zone.
Le développement devrait être achevé d’ici la fin de 2032, selon une présentation au conseil.
Les parkings souterrains sont trois à quatre fois plus chers que les garages en surface, selon le département de développement économique de Fort Worth. Cependant, ils augmentent également la valeur du site, permettent d’utiliser le terrain au niveau du sol pour de nouveaux développements et sont plus cohérents avec l’aspect historique des Stockyards, selon le rapport de gestion.
Les revenus annuels totaux du stationnement provenant des garages sont estimés à 12,88 millions de dollars. Une fois le projet terminé, la valeur des parkings est estimée à 175 millions de dollars.
La ville sera finalement propriétaire des parkings, mais Fort Worth Heritage les construira dans le cadre du projet. La ville louerait ensuite les garages au promoteur pour 30 ans, le promoteur payant un loyer annuel à la ville pouvant atteindre 100 % des bénéfices du stationnement.
La ville recevrait à tout moment au moins 50 % des bénéfices du stationnement, et le reste couvrirait le service de la dette obligataire selon les besoins, selon la proposition du conseil.
Dans le cadre de la deuxième phase du projet, le promoteur apportera environ 15 millions de dollars d’améliorations pour soutenir le Cowtown Coliseum et le Fort Worth Herd.
Ces améliorations comprendront une nouvelle structure de grange destinée aux opérations du troupeau de Fort Worth, y compris des stalles pour chevaux, des étables à bouvillons, des casiers et des toilettes pour les employés, des services publics et du stockage, ainsi qu’un parking pour les véhicules et équipements d’exploitation du troupeau de Fort Worth, tels que des camions et des remorques. . .
Ces améliorations apportées au Cowtown Coliseum nécessiteront un financement distinct par le biais d’un nouveau véhicule Project Finance District. Utilisé par les villes du Texas Collecter des recettes fiscales et les utiliser pour financer des améliorations aux centres de congrès et aux arènes. Ces zones étaient auparavant utilisées pour financer la Dickies Arena et les améliorations du Fort Worth Convention Center. Dans le cadre de l’accord d’incitation du chapitre 380, le conseil examinera une proposition visant à créer une zone autour de l’amphithéâtre.
Fort Worth Heritage était initialement prévu pour un projet en trois phases et le conseil a voté sur un programme d’incitation en 2014 comprenant des subventions annuelles pouvant atteindre 67 millions de dollars. Le plan initial de la phase deux aurait nécessité un investissement total de 75 millions de dollars et comprendrait deux parkings en surface. Cela aurait été soutenu par un paiement annuel du district fiscal de Stockyards pouvant atteindre 20 millions de dollars.
Cependant, la première phase de développement – la zone autour de Mule Alley et de l’hôtel Drover – a été suffisamment réussie pour augmenter la valeur du terrain à 225 millions de dollars et attirer 9 millions de visiteurs par an.
Selon cet accord précédent, il restait à la ville 21 paiements annuels restants. Le nouvel accord, s’il est approuvé par le Conseil, mettrait fin aux paiements de la première phase et réorienterait les incitations restantes vers la deuxième phase du projet.
« Stockyards Heritage est fier des partenariats fructueux que nous avons établis il y a 10 ans avec la ville de Fort Worth et le comté de Tarrant », a déclaré Fort Worth Heritage Development dans un communiqué.
Le groupe a déclaré qu’il réserverait d’autres commentaires jusqu’à ce que les formalités de la ville soient accomplies.
Le maire Matty Parker a déclaré que la première phase du projet de développement avait considérablement augmenté la fréquentation et le tourisme.
« Cela a commencé avec 3 millions de personnes par an, et maintenant c’est 9 millions, ce qui est absolument phénoménal », a-t-elle déclaré. « Nous ne serions pas là sans les investissements privés nécessaires. »
Parker a déclaré que la deuxième phase sera double en termes de superficie et d’investissements du secteur privé.
Les membres du conseil municipal voteront probablement sur la proposition lors de leur réunion du 25 juin, et les modifications apportées à l’accord fiscal seront transférées au Conseil fiscal des parcs à bestiaux en août.
Bob Francis est le rédacteur économique du Fort Worth Report. Contactez-le à [email protected]. Chez Report Fort Worth, les décisions en matière d’actualité sont prises indépendamment des membres de notre conseil d’administration et de nos bailleurs de fonds. En savoir plus sur notre politique d’indépendance éditoriale ici.
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